住宅ローンは繰り上げ返済をした方がいいのか?しない方がいいのか?我が家の選択

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住宅ローンの繰り上げ返済

住宅ローンを借りて家を建築するとほとんどの人が35年ローンでお金を借りると思います。

家を建てる、購入すると長いローン生活が始まり家計的にも大きな負担がかかってしまいます。

我が家も土地はあったので家の建築費だけですんでいますが、低所得のため家計に占めるローンの割合が大きく毎月の支払いが大変な状況です。

そこで昨年毎月の支払額を減らそうと、金利の安い銀行に借り換えを実行しました。

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借り換えを実行することで総支払額も大幅に減らすことができ、毎月の支払いも2,500円程少なくすることができました。

借り換えで残りローン年数は29年になりましたが、それでも70歳近くまでローンの支払いが続くのは厳しいので何とか定年になる60歳で支払いを終えたいと思っています。

そのために繰り上げ返済を頑張っていきたいと考えていますが、どのような形での繰り上げ返済がわが家の状況にあっているのか改めて考えてみました。

繰り上げ返済をするならどの時期にするのがいいのか考えてみた

  1. まとまった金額がたまったら、定期的に繰り上げ返済を行う
  2. 固定期間20年が終わったときにまとめて繰り上げ返済を行う
  3. 繰り上げ返済を一切行わない

繰り上げ返済をする、しないという選択。繰り上げ返済をするとしてどの時期にするのか各家庭事情によって違いがあると思います。

我が家で考えると上記の3つのうちのどれかを選択するのがいいのではないかと私なりに考えています。

それでは各選択でどのようメリット、デメリットの可能性があるのか検討したいと思います。各家庭によって考え方は違うので一概にこれが正しいというわけではないのですが、私が考えるメリット、デメリットを記載したいと思います。

定期的に繰り上げ返済する

メリットとしては

  • 定期的に繰り上げ返済するので返済効果が高い

デメリットとして

  • 繰り上げ返済をがんばりすぎると、手元にまとまった現金がないので、急な出費に対応できないかも
  • 住宅ローン契約中に契約者にもしもの不幸があった場合、繰り上げ返済した分が払い損になる可能性がある

私は住宅ローンを借りた直後はできるだけ早く返済を終わらせたいと、毎年まとまった金額を繰り上げ返済していました。

こまめに繰り上げ返済を行った方が、返済効果が高いのは事実ですが、繰り上げ返済を頑張りすぎるとまとまった金額が手元にないことになり、失業、病気などで長期間収入が入らない場合に対処することが難しくなります。

住宅ローンをかりている人は団体信用生命保険に加入しなければいけないので、契約者が死亡すれば生命保険がでて住宅ローンの残債は保険から支払われます。

頑張って繰り上げ返済しても、繰り上げ返済を一切しないでいてもローン返済中に死亡すれば以後の支払いは免除されます。

そう考えれば、繰り上げ返済した分は払い損といえるかもしれません。

もちろん、将来自分が亡くなるかはわかりません。そこまで考える必要はないかもしれませんが繰り上げ返済をこまめにするのが必ずしも一番正しいわけではないですかね。

私は初めはこまめに繰り上げ返済を行っていましたが、もしもの時の資金が少なくなるのに不安を感じて、今はまとまった金額がたまるまで繰り上げ返済をやめています。

将来まとまった金額がたまってから繰り上げ返済する

メリットとしては

  • まとまった金額が手元にあるので、急な出費や病気などで収入がなくなっても対応できる

デメリットとしては

  • こまめに繰り上げ返済するよりは返済効果が低くなる

住宅ローンは借り入れた当初から返済をこまめに行ったほうが支払う利息が減るのでお得になります。

そのため返済効果は、こまめに繰り上げ返済するよりは低くなり、余計な利息を支払わなけらばいけなくなります。

ただ、急な出費などでお金が必要になった時に手元にお金があればローンの支払いに困りません。

長い人生、思ってもいないことが起こることもあります。家族の病気、不況によるリストラ、減給など収入が少なくなる、働けなる可能性もありますので、そういう時に手元にまとまったお金をおいておくことはリスク対策として必要なことだと思います。

繰り上げ返済を行わない

メリット

  • 繰り上げ返済分を積み立てなければ、家計は楽になる

デメリット

  • 定年などで、収入がなくなる、少なくなると支払いが困難になる可能性がある

毎月、繰り上げ返済分を貯蓄する必要がないので家計的には余裕がありますから、その分のお金を子どもの教育費などに使うことができます。

生活的には余裕が出る反面、繰り上げ返済をしないので35年ローンを組むと年齢によっては定年後も支払いが続くので、将来のことを念頭に計画を立てていかないと老後に住宅ローンを支払うことができなくなる恐れも出てきます。

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我が家の住宅ローンは繰り上げ返済をする、しないでどのくらいの違いがあるのか比較してみた

  • 毎年、まとまった額を繰り上げ返済する
  • 20年固定経過後に積み立てたお金をまとめて繰り上げ返済する
  • 繰り上げ返済を行わない

ネットの繰り上げ返済シュミュレーションで3つの返済条件で比較してみたところ、返済金額の差が思っていたより大きな違いがあることがわかりました。

繰り上げ返済シュミュレーション条件

住宅ローン借入期間29年(20年固定)1500万円 金利1.12%

繰り上げ返済用貯金年間24万円 

毎年繰り上げ返済の金額 24万円  20年後、まとめて繰り上げ返済 480万円

20年固定終了後 金利2.0%想定 

項目毎年繰り上げ返済20年後、繰り上げ返済繰り上げ返済しない
返済期間20年21年29年
総返済額1675万円1730万円1775万円

現在月々+2万円繰り上げ返済のために貯蓄しているので、年間で24万円貯まります。

毎年繰り上げ返済する場合はたまった額を毎月繰り上げ返済するとシュミュレーションし、20年固定後にまとまって繰り上げ返済する場合には480万円を繰り上げ返済することを想定しています。

20年固定後の金利がどのくらいになるのかはわからないですが、今よりは金利優遇率は下がるので2.0%と想定しています。

返済効果が高い、毎年繰り上げ返済する場合と、繰り上げ返済しないときの総返済額の差が100万円も違うのには驚きます。

これを見ると住宅ローン借り入れ当初からまとまった金額を返済した方が、無駄な利息を支払わなくて済むことがわかります。

毎年繰上げ返済した場合と、20年固定後にまとめて繰り上げ返済した場合でも55万円もの差があり、当初から繰り上げ返済した方がかなりお得になっています。

総返済額を比較すると頑張って繰り上げ返済をしたほうがお得だと見えますが、長期間返済を行う住宅ローンの場合には他のリスクも考えておいた方がいいと思います。

住宅ローン返済中のリスクについて考える

住宅ローンは最長35年間、ローン返済が続きますのでその間には、想定しないようなことが起きる可能性があります。

不況で会社をリストラされる可能性もありますし、そこまで行かなくても給与が削減されるかもしれません。

病気になって長期間働けなく可能性もあり、その間収入が全くなくなる可能性もあります。

そのような収入が落ち込んだり、なくなったりしたときまとまった預貯金があれば、それを切り崩して返済に充てることができますが、繰り上げ返済を頑張りすぎて手元にお金がないと、そのような場合に返済に困る可能性があります。

収入がなくなることと合わせて住宅ローン借入期間中に契約者が死亡した場合についても考えておいた方がいいと思います。

住宅ローン契約者のほとんどは団信生命保険に加入していますので、契約者死亡時には以後の住宅ローンは生命保険から支払われ、残されて家族がローンを支払う必要はありません。

私の場合20年固定終了時に死亡した場合、毎年繰上げ返済していると住宅ローンは返済し終わりますが繰上げ返済資金は使い切っています。

これに対して、まとめて繰り上げ返済を想定していた場合、480万円が手元に残り、残された家族の今後の生活費として使うことができます。

繰上げ返済をしないケースでは繰上げ返済資金は貯まっていませんが、月々のローン支払い額しか払っていないので、毎年繰上げ返済をするより総支払額が少なくなります。

住宅ローンを借り入れている期間に自分が病気や事故でいつ亡くなるかを知ることはできないので、あまり心配する必要はないと思いますが、死亡する時期によっては繰り上げ返済を頻繁にする方が損をする可能性があることは想定していた方がいいかもしれません。

ガン特約、3大疾病特約、6大疾病特約を付けているなら繰り上げ返済について考えておいた方がいい

住宅ローンの契約者の死亡と繰り上げ返済について上記に記載していますが、それと合わせて住宅ローンの特約を付けている場合についても繰上げ返済との関係を考えておいた方がいいかもしれません。

ガン以外の病気の場合、よほどの重度にならない限り、ローンの免除、割引きは行われないのでそれほど考えなくてもいいと思います。

ガンの場合、検査でがん細胞が発見されれば重度でなくても特約で以後のローンの免除、1/2に減額されます。

私も住宅ローンに金利0.1%上乗せしてガン特約1/2を付けています。ガンが見つかれば以後の住宅ローンが1/2に減額されます。

死亡時のシュミュレーションと同じように20年固定金利終了時にガンが見つかったと想定してみましょう。

項目毎年繰上げ返済20年固定終了時繰り上げ返済繰上げ返済しない
残債0円518万円518万円
特約で割引かれる額0円259万円259万円
残りローン0円259万円259万円
総ローン支払い額1675万円1471万円1495万円
繰上げ返済資金0円480万円0円
繰上げ返済した金額480万円0円0円

これを見ると繰り上げ返済を頑張った方が支払額が多くなっています。ガンになる時期によってどの返済方法がお得になるのか変わってきますが、これを見ると繰り上げ返済を毎年行うのが一番お得であるとは言えない部分があります。

もちろん若いうちにガンにかかる人は全体の人口からみれば、ごくわずかかも知れませんが、将来自分がガンにかかるかどうかは誰にもわかりません。

住宅ローンでガン特約を付けているなら、ガンにかかった時のリスクについて考えて繰り上げ返済を計画してもいいかもしれないですね。

我が家の住宅ローン返済計画

我が家は住宅ローン借り入れ数年は毎年繰上げ返済を行っていましたが、繰り上げ返済貯金以外にお金を貯めることがなかなか難しい中で、もしもの時の備え資金が少ないことに不安を感じてある程度のお金が貯まるまで繰り上げ返済を停止していました。

今回この記事を書く中で、住宅ローンの繰り上げ返済シュミュレーションしてみると必ずしも定期的に繰り上げ返済をすることが1番正しいとは言えないのではないかと感じてきました。

総返済額から見ればできるだけ早く繰上げ返済をするのがお得なのはわかります。ただ、長い人生どんなことが起こるかわかりませんし、私が事故、病気でなくなる可能性もゼロではありあません。

そういうリスクも含めて返済計画を考えるなら、20年固定期間が終わるまでは繰上げ返済を行わないでおこうと考えています。

まとめ

今回住宅ローンの記事を書くことで改めて我が家の住宅ローン返済計画を確認することができました。

なんとなく、20年固定が終わるまでには完済していたいと思っていたのですが、住宅ローン返済シュミュレーションで確認してみると、このまま貯金していけば無理なく支払うことができることがわかりました。

今までは定年までにローンを返済できるのかな?という漠然とした不安があったのですが、数字で確認することで不安感もなくなっています。

みなさんも住宅ローンの返済計画を一度見直してみてはどうでしょうか?繰上げ返済を頑張りすぎるよりも、その資金を貯めていた方が将来への備えとなるケースもあります。