おっさんが住宅ローンの借り換えでどのくらいメリットがあるか調べる

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前回は住宅ローンを申し込んだ理由、検討している銀行の比較を記事にしましたが、借り換えシュミュレーションをしてどのくらいメリットがあるのか調べてみたのでそれを記事にしてみました。住宅ローンの借り換えなんて難しそうで面倒だと思っていて、なかなか行動に移していない方も多いと思いますが、ネットで住宅ローンの金額、利率などを入力すれば自分が借り換えた場合の金額が表示されるので試しにやってみてはどうでしょうか?

仮審査をネットで申し込んでみようと決意した理由

前回借り換えを検討していることを記事に書きましたが、借り換えを決意した理由は金利の安さです。現在の借り入れ利率が1.5%で借りた当時なら10年固定、3大疾病付きでこの利率ならお得だと感じたのですが、今ならネット銀行で10年固定で、0.5%、0.59%の所が出てきてかなり利息が安くなるのでは?と考えたことが理由です。 住宅ローン借り換えシュミュレーション

借り換え利率は6%にしています。これは0.5%の利率にガンになったら、住宅ローンが1/2に減額される特約0.1%をつけてシュミュレーションしています。0.5%には3大疾病がついていません。

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各特約100%保障50%保障
8大疾病保障0.4%0.2%
3大疾病保障0.3%0.15%
ガン特約0.2%0.1%

これは三井住友信託の特約なのですが、特約をつければ当然それだけ利率が上がり借り換えのメリットが少なくなります。つけなければつけないで、例えばガンにかかれば、完治しても治療や入院が長期間かかり、仕事が一時的にできない、最悪仕事をやめなければいけなくなる可能性もあります。

つけるつけないは人によると思いますが、他の保険でもしもの時の保障がないなら、つけた方がいいかもしれません。私の考えでは8大疾病保障はそこまでメリットを感じないのでいらないと思い、後は3大疾病かガン特約です。

今の銀行が3大疾病100%保障で+0.3%なので、同じでいいかと考えましたがそれだと利率が高くなります。注意しないといけないのが一度特約を付けると、外すことができないことです。+0.3%なら10年後固定から、変動になっても+0.3%のままです。

10固定が終われば金利は当然高くなります。特約を付けるならそのことも頭に入れておく必要があります。私の場合は+0.3%は借り換えのメリットが小さくなるので、3大疾病50%で0.15%か、ガンは怖いのでガン特約0.2%、ガン特約50%で0.1%にするか悩んでいます。

心筋梗塞や、脳卒中よりはガンの確率の方が高いのでは?というのが理由と、心筋梗塞・脳卒中についてはなってから60日間所定の条件が継続しないといけないというのがネックになります。本申請の書類が届いてみても、いくら調べても所定の条件が見つかりません。

このように見せたくないのは、いかなる就業もできないレベルなど、重度にならないと保障の対象にならないのが理由だと推測できます。借り換えのときに担当者によく確認してみますが恐らく加入する意味は低いのではないかと感じています。

借り換え手数料も含めて借り換えメリットがあるのか?確認しておく

新築時住宅ローンを借りた人はわかると思いますが、住宅ローンを借りるときには多額の手数料がかかります。そして借り換えのときにも同じように借りる金額に応じて手数料がかかります。

住宅ローン借り換え手数料

これは信託SBI銀行のシュミュレーションを使用しているので、保証料がありません。信託SBI住宅ローンは保証料0円を売りにしています。ただそのかわり事務手数料が高額で保証料並みにとられます。ネット系の銀行は保証料0円を売りにしていますが、事務手数料が高額で、一般銀行は保証料を取る代わりに事務手数料が数万くらいになっています。どちらが良いということはなくどっちでもいいのではないかと思います。

保証料は住宅ローンを借り入れる我々が、返済できなくなった時に保証料を支払っていれば、保証会社が全額銀行に支払います。住宅ローン借入者が返済しなくていいわけではなく、保証会社に担保としている住宅を差し押さえられてしまいます。

このため、保証料は銀行にとっては確実に貸したお金を回収できますが、借り入れした我々にとっては保証料はあってもなくてもどちらでもいいお金だと思います。

保証料は銀行によって一括で支払う方法と、分割でローンに組み込んだ形で支払う方法があります。分割の場合だいたい+0.2%利率が上がり、一括で支払う保証料よりは多くの金額を支払うことになります。

保証料は繰り上げ返済すると、銀行によっては担保の金額が減りますので、その分の保証料が戻ってくる場合があります。すべての銀行で戻るわけではないですし、事務手数料が引かれますが戻ってくるだけありがたいです。借入時の事務手数料は繰り上げ返済しても戻ることはないので、保証料をとる銀行の方が後で戻ってくる可能性があるのでいいかもしれません。

借り換えるときは事務手数料がかかりますので、それを差し引いてもメリットがあるか確認して借り換える必要があります。

まとめ

今回シュミュレーションしてみると借り換えした場合かなりの金額メリットがあることがわかります。マイナス金利で金利が下がっているので、借り換え時ともいえますし、私の場合借り換えで今の住宅ローンを返済すると、保証料が少しは戻ってくるので、さらに金額が大きくなります。

仮審査の記事を書こうと思ったのですが、話がそれたので次回に回します。

低所得者おっさん、住宅ローンの仮審査を申し込んでみる
前回2回にわたって住宅ローンの検討の模様をお送りしてきましたが、今回は仮審査の申込をした様子をお送りしたいと思います。住宅ローンの借り換えは...

前回の記事はこちらです

低所得者のおっさんが住宅ローン借り換えを検討してみた
マイナス金利の影響で住宅ローンの金利も下がりそうですね!住宅ローンを今借りようか?もう少し待っていた方がいいのか?悩んでいる方も多いでしょう...