住宅ローンは長期金利にした方が金利上昇の不安を感じないで生活できる

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住宅ローンの繰り上げ返済

住宅ローンは金利だけ見れば変動金利で借りた方がお得な問題

現在、期間固定、全期間固定の金利も大幅に下がって変動金利との差は以前ほどではなくなっていますが、それでも住宅ローンを借り入れるなら変動金利にした方が支払う利息は少なくすみます。

住宅ローン借り入れシュミュレーション

3千万円 35年ローンで借り入れ

 金利毎月支払い額
変動金利0.447%77,174円
5年固定0.54%78,407円
10年固定0.5%77,875円
20年固定1.06%85,527円
全期間固定

1.12%(9割以下)

1.56%(9割以上)

86,373円

92,739円

期間固定の金利は当初引き下げが適用されているため、変動とさほど変わらなくなりますが、期間が終了後の引き下げ幅が小さくなってしまうため、期間固定後はもう一つのプランの通期引き下げより高くなってしまうので注意が必要です。

それを加味しても、今の金利はかなり低くなっているのがわかります。

特に全期間固定(フラット35)がかなり金利が低くなっていて驚きました。私が住宅を建築した5年前の金利は2.5%くらいだったので、全期間固定は魅力的でしたが、金利が高くて断念しています。

フラット35では団体信用生命保険の加入が任意なので、加入を考えると金利+0.2%くらいは想定していないといけないです。

それでもローンの借り入れ割合が9割以下なら、1.12%と低金利で借り入れできるので魅力的な商品ですね。

ただ、そうはいっても変動金利で借りた方がお得なのはかわりません。家庭があると住宅ローン以外にも子どもの教育費などお金がかかることは多くあります。

金利が高くなるということは支払う利息が増えることになるのですから、できるだけ低金利で借り入れたいのが人情というものです。

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金利が上がるのかは将来的に誰もわからない

現在の金利は今までにないくらい低金利だと言われていて、さすがにこれ以上金利が下がることはないと言われています。

変動金利推移

フラット35

変動金利の推移を見てみると20年以上大きな動きがないのがわかります。20年前なら固定で借りるより、変動で住宅ローンを借りた方が正解だったことになります。

そうはいっても将来金利が大幅に上昇するかどうかは専門家でも意見が分かれています。先進国になった日本は経済的にも成熟していますので発展途上国のような急激な経済成長は見込めません。

そう考えれば急激なインフレも起きない可能性が高いので、変動金利を選択するのも賢い選択かも知れません。

全期間固定で借り入れると金利上昇の不安から解放される

支払利息を減らすなら、変動金利で借り入れるのが1番ですが、金利上昇の不安は常に付きまといます。

これに対して全期間固定の場合、支払額は毎月一定で例え金利が大幅に上昇したとしても、支払額が増えることはありません。

全期間固定だと金利上昇リスクは金融機関が負担します。変動金利の場合には上昇リスクは借り入れした個人が負担しなければいけません。

将来のリスクを負いたくないと考える人なら、全期間固定金利を選択するのがいいのかもしれないですね。

フラット35も去年より上昇しましたが、まだまだ低金利です。これから上昇していくという意見も多いので借り入れするなら、今がチャンスかもしれません。

長期固定期間も繰上げ返済をすればインフレに対応できて安心

固定期間の住宅ローンでは3年、5年、10年、20年、30年と様々な期間のローンがあります。

10年固定期間の住宅ローンが1番人気で多くの金融機関で取り扱われています。

ただ、繰り上げ返済を頑張ったとしても10年固定期間で返済を完了する人はなかなかいないと思います。

そうすると10年固定が終了したら、また固定にするか変動にするか選択しなければいけなくなります。

その時の金利が低いままならいいですが、大幅に金利が上昇していたらどちらを選択しても高い利息を払わなければいけなくなります。

10年固定でも金利上昇のリスクは考えておいたほうがいいと思われます。

これに対して、20年固定、30年固定なら地道に繰り上げ返済を続けていけば、固定期間終了時にはすべて返済できなくても、大幅に残債を減らせる可能性高いです。

私のケースでは、住宅ローン借り入れ時、変動金利、10年固定、全期間固定が選択できました。

そのなかで、全期間固定は当時金利が高かったのであきらめ、10年固定1.5%を選択しました。

ただ、当初から固定期間が終わったら借り入れをどうしようかと不安に感じていたのですが、ちょうど去年住宅ローンの金利がかなり下がったことと、転職を考えていたこともあり、住宅ローンの借り換えを行いました。

29年借り入れ、20年固定1.12%で借り入れでき、金利も大幅に下げることができました。

毎月2万円の繰り上げ返済貯金をしているので、20年固定終了時に残債をまとめて繰上げ返済して返す予定です。

長期固定にしたことで、金利上昇への不安もなくなり、完遂計画も立てやすくなりました。

私は心配性なので、金利上昇リスクを感じなくて済む20年固定で借り入れできたことはよかったと思っています。

まとめ

固定金利と変動金利どちらを選択したらいいか、専門家でも意見が分かれどちらが正しいのか決着はつきません。

どちらかが正しいなら、そちらで借りる人が圧倒的に多くなりますが、今のところそうならないのはどちらにもメリット、デメリットがあるからでしょう。

支払利息を減らしたいなら、変動金利を選択して、そのかわり将来の金利上昇リスクは考えておく。

金利上昇が不安なら、全期間固定か長期固定金利を選ぶのがいいのではないかと思います。そのかわりリスクに対する保険として支払利息は変動金利より高くなることは許容しなければいけません。

私がもう一度住宅ローンを借りるとしたら、全期間固定のフラット35にすると思います。いまなら金利が安く借りれるチャンスですから。