住宅ローンの保証料がかからない金融機関の方が得というわけではない

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住宅ローンを新規で借りたり、借り換えを行うときにネットで保証料無料を宣伝している金融機関を見ると手数料が節約できてお得かな?と思ってしまいます。

ただ、実際には保証料を取る金融機関の方が総支払額はお得になることもあるので注意が必要です。

住宅ローン保証料

住宅ローンを借りるとき、保証料+事務手数料で結構お金がかかる

住宅ローンを借りるときには借り入れ金額意外に、保証料+事務手数料がかかります。

保証料とは住宅ローンを借りた債務者がローンを支払えなくなった時に、銀行は貸したお金を回収することができず損失を出してしまいます。

それを防止するために保証会社に保証料を支払うことで、住宅ローン債務者がローンを支払えなくても銀行は保証会社からローンを回収できます。

今回、三井住友信託銀行のサイトで借入額3000万円で保証料+事務手数料でどのくらいの金額になるのかシュミュレーションしてみました。

保証料618,330円
保証取扱32,400円
抵当権設定登記料120,000円
司法書士報酬41,000円
ローン契約書印紙代20,200円
火災保険料 
諸費用合計831,930円

火災保険料は表示されません。火災保険は保険会社によって金額が違ってくるのでその人によって金額は変わってくると思います。

諸費用合計を見ると住宅ローンを借りると諸費用だけで80万円ものお金がかかるのがわかりますね。

諸費用の大部分が保証料ですので、保証料がなくなれば諸費用もだいぶ抑えることができます。

保証料は債務者にとっては別になくてもいいお金です。住宅ローンを借りた人がローンを返せなくなると最終的には住宅は差し押さえられてしまいます。

これは保証料を払う払わないに関係ありません。

そう考えれば、保証料を払わなくてもいい銀行で住宅ローンを借りた方が諸費用を抑えられお得だと思われます。

住宅ローンの保証料かかる銀行とかからない銀行を比較してみた

比較する銀行は住宅ローンで金利が安く比較サイトでも常に上位にくる、三井住友信託銀行とSBIネット銀行の諸費用を比較してみました。

住宅ローン比較条件

借り入れ金額3000万円

 三井住友信託銀行 
保証料618,330円
保証取扱32,400円
抵当権設定登記料120,000円
司法書士報酬41,000円
ローン契約書印紙代20,200円
火災保険料 
諸費用合計831,930円

 SBIネット銀行
保証料0円
抵当権設定費用175,000円
その他登記関連費用手続きによる
事務取扱手数料648,000円
収入印紙税20,000円
合計843,000円

保証料がなくなるSBIネット銀行の方が諸費用は安くなると思ったのですが、ほとんど金額に差がないです。

実は保証料無料の銀行は事務手数料で高額な金額をとるので、保証料を取る銀行とほとんど諸費用の差はありません。

保証料無料の銀行は保証会社と契約していないため、債務者がローンを支払えなくなっても保証会社から住宅ローン残債を受け取ることができません。

そのため、事務手数料を多めにとるのは仕方ないかもしれないですが、保証料無料を前面に出して宣伝しているのに実際は他の銀行と諸費用が変わらないのは納得いかない部分はありますね。

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保証料かかる銀行の方が得になるケースもある

保証料のかかる銀行と、かからない銀行でも借り換えの諸費用は同じくらいならどちらを選んでもいいように思われます。

ただ、事務手数料は借り換えにかかった手続き料なのにたいして、保証料は住宅ローンの金額、年数にたいしてかける保険なので繰り上げ返済した場合に返金されることがあります。

保証料が戻ってくる、戻ってこない、戻ってきても手数料がかかるなど銀行によって違いがありますが、基本的に繰り上げ返済を行うと保証料は返金されます。

変動金利の繰り上げ返済は保証料の事務手数料が無料の所もありますが、固定費の繰り上げ返済の場合1回3,000円程事務手数料がかかってくることが多いです。

繰上げ返済で事務手数料以上の保証料が戻るときは事務手数料を引いた額が口座に振り込まれます。それ以下なら返金額は0円になりますが、新たに事務手数料を請求されることはありません。

私が住宅ローンを組んで直ぐ50万円程繰り上げ返済した時は事務手数料を引いて1万円くらい戻ってきました。

頻繁に繰り上げ返済をされる方ならトータルでかなりの金額が戻ってくることになるので、住宅ローンを組むときは保証料のある銀行を選択した方がお得になります。

まとめ

ネットで住宅ローンの比較で検索すると、保証料無しを宣伝しているネット銀行のサイトを目にすることも多いと思います。

保証料がかからないと借り換え費用が大幅に安くなると思ってしまいますが、そういうネット銀行は事務手数料が高く設定されていることが多く保証料のかかる銀行と費用はさほど変わらないケースもあります。

住宅ローンを検討するときは借り換えでトータルどのくらいの費用がかかるかで検討するのが賢い借り換え方だと思います。

借り換えするときは候補の銀行に仮審査を申し込むと思いますが、こちらのサイトからだと1回の入力で複数の銀行にまとめて申請できるので簡単ですよ。

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